李宇嘉专栏丨存量房贷利率治愈怎样破题？
李宇嘉（广东省住房计策预计中心首席预计员）
近期，跟着新披发个东谈主住房贷款利率不绝走低，存量和新增房贷之间的利差扩大，商场上对于存量房贷利率下调的呼声再起。现在，商场热议的下调模式主要有两个方面，“重订价”和“转按揭”。其中“重订价”是指存量房贷借款东谈主与原贷款银行协商制定房贷新的利率；“转按揭”，是指借款东谈主将房贷从一家银行转到另一家银行，并按最新贷款要素订立按揭契约。
凭据央行数据，本年7月新披发房贷利率为3.40%，琢磨到7月份5年期LPR下调10个基点，瞻望最新按揭贷款利率约3.30%。旧年存量房贷利率治愈后，央行涌现2023年9月末存量房贷利率为4.29%。旧年10月于今，5年期LPR累计下调35个基点，存量房贷利率降至3.94%。诚然，其间有部分贷款提前偿还，存量房贷利率按3.80%料想，存量房贷和新增房贷利差约50个基点。存量和新增房贷之间存在彰着的“高利差”。
另一方面，近期入款利率不绝回调，融360数字科技预计院监测显现，7月份银行整存整取入款1年期、2年期、3年期、5年期平均利率永诀为1.82%、1.94%、2.34%、2.30%。由此，存量房贷“高利率”的特质突显无遗。
当房地产商场预期仍不恢弘、入款利率束缚走低时，陆续持有高利率的房贷就不合算了，这亦然“提前还贷”甚嚣尘上的触发成分。适合民心并镌汰存量房贷利率，有助于扼制“提前还贷”潮，增多住户持有房贷的积极性，也能证据银行贷款的盈利水平。另外，镌汰存量房贷利率还有助于镌汰零卖贷款不良率。
凭据上市银行财报数据，从2021年底到2024年中，上市银行可比样本住户贷款不良率从0.91%上行41个基点至1.32%，房贷不良率从0.33%上行30个基点到0.63%。凭据克而瑞的抽样打听数据，2024年上半年全法律讲明注解拍房挂拍限度达20.2万套，同比2023年同时增多12%，陆续立异高，而平均成交率独一17%，平均折价率达到33%，意味着银行贷款或承受赔本。
若镌汰存量房贷利率50个基点，等额本息的30年期100万房贷，月供会减少300~400元。对平淡家庭来说，月供对糊口销耗的压力彰着缩小，还能开释出销耗空间。本年1~7月份，社会销耗品零卖总数同比增长3.5%，比拟2019年1~7月份该计算8.8%的增幅回落彰着。其中，新市民采集的北上广永诀着落2.8%、0.8%和0.3%。
不外，下调存量房贷利率，会对银行利润形成影响。凭据广发证券的预计，限制2024年6月底，生意银行按揭贷款余额约37.8万亿元，存量房贷利率下调50个基点，外汇平台镌汰银行息差和税前钞票利润率约5.8个基点，影响利润增幅约6.4%。但拉长来看，琢磨到前文所述的多厚利好，颠倒是抵销耗基本面的利好、对“提前还贷”的扼制，镌汰存量房贷利率或是必要的。
可是，这可能是从静态看问题。事实上，近期银行存贷款环境发生的最大变化，即是资金开头端资本变高。本年以来，跟着入款利率着落和对入款“手工补息”的限制，入款搬家到银行答理商场。本年上半年，银行答理限度迥殊29万亿元，靠近历史高点。凭据中信证券料想，在国有银行的带动下，2024年下半年答理限度有望重新站上31万亿元的历史高位。银行答理获胜对接面容投资，利率比入款要高，这亦然提振社会投融资心计的遴荐。
在全社会融资需求疲弱的情况下，银行开动积极操作和买入政府债券，以科创企业、中小微企业为重心，统筹作念好金融“五篇大著述”，诞生“央行—财政”的货币计策传导新渠谈，且已部分取代“央行—商行”的传统渠谈，成为新技巧稳增长、惠民生、促转型的金融高质地发展新模式之一。而况，镌汰投融资资本是这一新模式的中枢施行。
截止到8月底，我国10年期、30年期国债利率永诀降至2.1%和2.3%，过去或将陆续着落，这也导致银行净息差陆续在警戒线下方走低。8月9日，国度金融监督措置总局发布二季度银行保障业计算数据情况。其中，本年二季度银行业净息差为1.54%，结合六个季度低于1.8%的警戒线。因此，新的存贷款环境下、新的责任下，陆续镌汰存量房贷利率靠近两难窘境。
在9月5日举行的“激动高质地发展”系列主题新闻发布会上，央行示意，“受银行入款向资管产物分流的速率、银行净息差收窄的幅度等成分影响，存贷款利率进一步下行还靠近一定拘谨”，这谈出了调降的难度。笔者以为，旧年9月份逾越22万亿元存量房贷（占比65%）完成利率下调，平均降幅达73个基点，短期内陆续下调的可能性较小。
不外，央行也指出，“央即将密切不雅察计策成果，凭据经济复原情况、地点完了情况和宏不雅经济运行靠近的具体问题，合理把执货币计策调控的力度和节律”。笔者以为，在住户注释性储蓄倾向较高的情况下，镌汰月供带动的销耗增长不可高估。过去，如若提前还贷再次泛起，存量和增量房贷的利差进一步扩大，收入抵销耗的制约也陆续加大，不摈斥镌汰存量房贷利率的可能。